Article écrit par Richard Darmon,
paru dans l'hebdomadaire Actualité Juive N0. 806 du 24/7/2003
« ALIYA STORY »
David Boccara - L’art du « don de soi » au pays d’Israël
Après dix ans passés en
Israël et un parcours professionnel sans faute, David Boccara
- un financier de haute-voltige âgé de
36 ans - a su développer au Pays des Hébreux une autre facette de
sa personnalité : le don de soi. Il ne se contente pas de mettre
son savoir faire au service des futurs immigrants afin de promouvoir
l’aliya en France, mais il sait offrir avec
générosité de son temps dans des domaines très sensibles
en Israël : le social et la sécurité.
David
Boccara et sa femme Mylène
ont débarqué en Israël alors que leur premier enfant
était à peine âgé de cinq mois. Difficile dans
un premier temps de comprendre ce qui a hâté leur départ –
voilà onze ans - si ce n’est cet amour constamment cultivé pour
ce pays béni, Israël. D’autant que David est issu d’un milieu qu’il
qualifie lui-même de « juif traditionaliste
bourgeois » : « Mon père est gérant de
magasins de confection haut de gamme dans le quartier cossu de
Saint-Germain-des-Prés à Paris, confie David. Ce qui ne
l’a pas empêché toute sa vie d’oeuvrer à sa façon
pour promouvoir l’aliya ! D’ailleurs, la sienne
ne saurait tarder – ce que j’espère vivement… Tout jeune, mes parents
m’ont inculqué cet amour indéfectible pour Israël…»
Quant
à Mylène, elle avait
déjà passé six ans en Israël alors qu’elle
n’était qu’une enfant : par idéalisme, son père
informaticien avait en effet choisi en 1973 de s’installer avec sa famille dans
le Néguev, mais les dures conditions de l’époque l’ont ensuite
obligé à revenir en France.
Lorsque
David sortit major de sa promotion de l’Ecole Supérieur de Commerce de
Reims, il eut l’opportunité d’effectuer un stage dans la prestigieuse
société française de conseils en immobilier « Auguste
Thouard », puis d’y être
embauché : « Pendant trois ans, Mylène
et moi avions très bien gagné notre vie, se rappelle David. J’étais
spécialisé dans la vente d’immeubles en bloc situés
dans les beaux quartiers parisiens et ma femme travaillait également
dans l’immobilier. .Mais nous avons préféré vivre
modestement car nous n’avions qu’une seule idée en tête :
notre installation en Israël ». Et d’ajouter : « A cette
époque, nous avions tenté d’acheter un appartement en France,
mais par trois fois nous n’avions guère pu conclure l’affaire - un
comble pour deux professionnels de l’immobilier ! En fait, j’ai
pensé que c’était bel et bien un ‘signe’… ».
Le
couple se décide alors à un départ définitif en
1993, alors que Mylène est enceinte : « Chaque
année passée en France équivaut à plusieurs
années d’intégration perdues en Israël : nous ne
voulions pas retarder plus longtemps notre aliya ! ».
D’autant que se profilait pour le futur immigrant une opportunité
d’emploi dans un domaine où il excellait : le conseil en
immobilier. Après un voyage d’étude, l’entretien d’embauche est
concluant. Sitôt arrivé en Israël, David effectuera son oulpan d’hébreu le matin et travaillera
l’après-midi pour la société « Haï Ora ».
Aujourd’hui,
David est devenu l’un des associés de cette affaire : il
gère et propose des projets d’investissements originaux. « Je
ne vends pas d’appartements, explique-t-il, mais j’accompagne les
clients dans leurs investissements en les orientant en fonction du
marché et en organisant le financement de projets. De plus, nous nous
occupons également de gérer les patrimoines ». Depuis
peu, David a décidé de mettre au service des futurs immigrants
francophones sa maîtrise du marché de l’immobilier local et son
savoir-faire dans le domaine financier : avec un ami avocat, il part
à la rencontre du public juif français et organise des
conférences à travers le réseau des associations juives en
France. Ces deux partenaires promouvant l’aliya ont
en fait rencontré un véritable succès dans l’Hexagone car
leurs séminaires sont avant tout informatifs : guider les Juifs
français intéressés vers des investissements potentiels en
Israël. « Nous ne venons rien ‘vendre’, remarque David qui a
déjà prévu en novembre prochain une tournée de
conférences à Lyon et à Paris. Mais nous cherchons
à sensibiliser les gens sur les opportunités d’achats qui peuvent
leur rapporter des plus-values importantes. Je ne parle pas d’appartements dans
les quartiers prisés de Jérusalem par exemple - dont les prix ne
sont pas vraiment sujets à fluctuations -, mais à des produits
non résidentiels qui vont prendre de la valeur dans quelques
années… ».
Outre
cette implication personnelle dans la promotion de l’aliya,
David a d’autres cordes sionistes à son arc : « C’est
qu’Israël ne se mérite que lorsque l’on donne de sa
personne ! », confie-t-il en mentionnant ses deux
activités centrales en tant que bénévole : servir
comme officier des opérations dans « l’Unité 45 » de la
Police des Frontières - une cellule de quelque 80 volontaires francophones
intégrée à la police israélienne ; mais aussi
consacrer une autre partie de son temps à l’association « Netiv La Or » dont la vocation est
d’« accompagner » au plan social des familles
défavorisées.
Richard Darmon
Article paru dans l'hebdomadaire
Actualité Juive N0. 806 du 24/7/2003
Article écrit par David Boccara,
paru dans le journal l"Ashkelon " de la CCIIF
de Pessah 2004
paru dans le Iton Hayir Eilat de Pessah 2004
L'Immobilier
en Israël
C'est la crise ou
pas ?!
Depuis
plus d'un an, on note assez souvent une sorte de déception chez nos amis
juifs de France qui arrivent en Israël emplis de bonne volonté et
avec la ferme intention d'acquérir enfin leur pied-à-terre en Eretz Israël.
En
fait, on leur raconte partout que c'est la crise en Israël et qu'il y a de
ce fait de véritables "coups de fusil"…….
Force
est de constater que ce n'est que rarement le cas, et que souvent la plupart
des candidats potentiels à l'acquisition doivent faire face à un
marché ou l'offre est loin d'être pléthorique.
Un marché multi facettes
S'il
est vrai que le marché immobilier Israélien a subi une crise
profonde, il n'en reste pas moins que cette crise présente les
symptômes classiques et parfois incompréhensibles de toute crise.
Premièrement,
cette crise n'est pas forcement liée a la dernière
"Intifada" car des le début 1997 les prix ont commence
à chuter; les dernières ”belles ventes” ont d'ailleurs eu lieu en
1996-debut 97. Les événements d’Octobre 2000 n’ont fait
qu’approfondir les carences du marche puisque a la crise de l’immobilier s’est
ajoutée la crise économique générale
(elle-même artificiellement retardée par la bulle
spéculative du high-tech) et la morosité ambiante.
En
fait, la crise a été particulièrement ressentie dans
l’immobilier commercial et de bureau, et les raisons sont assez classiques :
crise économique + morosité = on ne déménage plus,
on n’améliore pas ses bureaux, il n’y a plus de mouvement et du coup, il
n’y a pas de demande, et quand il y en a, ils profitent de la situation et
renégocient les loyers à la baisse. Sur le marché du
bureau et des boutiques, les loyers ont baissé d’au moins 40%
Par
ailleurs, en ce qui concerne l'immobilier d'habitation, la situation est
très différente : même au plus profond de la vague, il y a
toujours eu des transactions, et ce même si les prix ont baisse par
rapport a 1996.
Le
processus d’agrandissement existe toujours pour les familles moyennes; et du
fait de la modération des prix, le coût marginal de la
pièce supplémentaire pour une famille cherchant a s'agrandir a
baisse…remarquez que c'est exactement ce qu'il s'est passe dans les
années 90 en France.
En
fait, le candidat acquéreur doit faire face au symptôme le plus
classique de la crise : le bel appartement bourgeois, bien placé et sans
défaut majeur, devient une marchandise rare et dont les prix se
maintiennent plutôt bien : un vendeur pas pressé ne vend pas! Et
ceci explique pourquoi de nombreux juifs français ont
écumé le marche l'été dernier et n’ont pas trouve
leur bonheur !!!
Du
coup, la conclusion est simple : la marchandise “investisseur” est celle qui a
le plus souffert puisque d’une part les loyers ont baisse et d’autre part les
gens qui ont de l’argent à investir sont devenus plus frileux…et donc
les "bons coups", s'il y en a, sont dans la marchandise
“investisseurs” et pas forcement le produit “utilisateur” ou bourgeois; ainsi,
citons l'exemple d'un 2 pièces au 1er étage sur King
George Jérusalem qui s'est récemment vendu 75.000 $ alors que le
même au 3ème sans ascenseur s'est vendu 128.500 $ en
1996!!!
La démarche "investisseur"
Dans la gamme des produits
d'investissement immobiliers, on citera plus particulièrement :
-
Les petits
appartements (1P-2P) qui trouvent plus difficilement preneur puisque
essentiellement destinés aux investisseurs, mais se louent toujours
très facilement, les accédants a la propriété
achetant traditionnellement en Israël directement des 3 pièces au
moins.
-
Les
programmes neufs dans les localités en plein développement telles
que Elaad, Har Homa, Eilat ou encore Ashkelon, et ce en s'efforçant
de prendre une position au plus tôt, soit avant que le jeu
spéculatif soit entamé et que les prix ne se mettent à
monter du fait de la demande exponentielle.
Ainsi la ville d'Ashkelon
propose par exemple des prix en front de mer assez attractifs par rapport
à ses voisines où la spirale spéculative a
déjà commencé, et ou les prix sont faits "pour"
les français, ce qui n'est jamais bon signe !
-
L’ancien,
en habitation ou bureau, dans les centres-villes, que l'on pourra transformer
en plusieurs studios, la demande locative étant soutenue pour des
petites surfaces en centre-ville.
En fait, de nombreux vendeurs
propriétaires de "produits d'investissement" sont contraints
de vendre à des prix particulièrement bas pour faire face
à leurs engagements…..et il faut savoir en profiter.
Toute
rentabilité obtenue sur de l’immobilier (même du 4% en
résidentiel) sera toujours meilleure que celle obtenue à la
banque sur un dépôt en $ (0,5%), d’autant plus que cet immobilier
présente l’espoir d’une plus-value à moyen terme, même avec
une récupération de la moitié seulement de la baisse du prix
que le bien a subi du fait de la crise.
Achat de "cœur" ou de "raison"
De
cet état de fait, qui scinde la crise en deux secteurs distincts, le
bourgeois et le reste, se profile une recommandation somme toute assez
fondamentale :
Veiller
absolument à identifier clairement sa véritable motivation
lorsque l'on décide d'aborder le marché immobilier en
Israël.
Si
l'on cherche un appartement que l'on veut habiter ou qui servira de
pied-à-terre, il faut savoir qu'il s'agit d'un marché bourgeois
en bonne santé, ou c'est le cœur qui va orienter la décision
d'achat; c'est pourquoi il ne faudra hésiter a se promener et
repérer le quartier et les rues qui vous plairont, quitte a les noter
sur un papier, et ce avant même de se jeter a l'abordage des visites d'appartements….
S'il
s'agit d'une volonté de placement immobilier, alors la
"raison" l'emportera et orientera le candidat acquéreur vers
des produits plus élaborés, à fort potentiel de
plus-value, en étant bien conscients du fait qu'ils n'habiteront jamais
l'appartement en question, et il ne faut donc pas forcément que celui-ci leur plaise !!!
Par
expérience, une majorité d'acheteurs souhaitent faire d'une
pierre deux coups, c'est à dire acheter un bel appartement
"habitable" et le louer en attendant (face mer a Netanya, Tel-Aviv
derrière l'hôtel Dan, Jérusalem à Bakaa, etc.) … mais dans la réalité, il faut
souvent faire un compromis entre les deux et donc soit accepter une plus faible
rentabilité pour un bel appartement bourgeois, soit acheter "la
bonne affaire" en se disant que l'on pourra toujours revendre et acheter
l'appartement de "son cœur" le jour ou l'on décidera de
faire le pas et d'y habiter
D'ailleurs est-il nécessaire de rappeler que faire
une bonne affaire en Israël, c'est : acheter "au prix" !!!
Article écrit par David Boccara,
paru dans le Iton Hayir Eilat d'août 2004
Peut-on parler de marché "immobilier"
francophone en Israël ?
Le marché de l'immobilier en Israël a de tout temps été influencé par les juifs de la diaspora, et ce dans une mesure plus ou moins importante selon les époques et la stabilisation progressive de l'économie israélienne.
Ainsi, à titre illustratif, il existe des quartiers entiers dans certaines villes qui sont jusqu'à ce jour identifiés par la provenance de leurs habitants ou même fondateurs : le quartier Afridar a Ahskelon, ou encore la partie Nord de Netanya à forte majorité anglo-saxonne.
Ces dernières années, compte tenu des diverses évolutions socio-économiques ET politiques en France, les juifs de France sont devenus des intervenants de plus en plus remarqués sur le marché immobilier en Israël.
Mais peut-on pour autant en conclure qu'il existe un réel marché immobilier des "français" en Israël … ?
En fait, la question elle-même se pose avec plus d'intensité aujourd'hui compte tenu de la vitalité de cette tendance d'achats, en comparaison avec le reste du marché; cette tendance serait peut-être passée inaperçue dans les années 1992-1996 lorsque le marché battait son plein, et que la croissance des prix associée bien évidemment à la rareté des produits agitait tous les secteurs de l'immobilier israélien.
Quoi qu'il en soit, d'après plusieurs études statistiques publiées en Israël, ou encore les informations provenant par exemple du seul cadastre de Jérusalem, l'année 2003 s'est singularisée par un nombre particulièrement important d'acquisitions immobilières de la part des "investisseurs juifs de France", ainsi que ceux d'Angleterre d'ailleurs, mais de façon moins conséquente et plus souvent dans le seul immobilier dit de luxe.
Un autre facteur essentiel qui tend à renforcer cette impression de véritable "marché des français" est le changement radical d'attitude des banques israéliennes vis-à-vis des touristes français : aujourd'hui, toutes les banques commerciales (dites de dépôt) ont une représentation francophone au sein de leur personnel afin de mieux servir les touristes de France, et par là, augmenter leurs chances d'obtenir leurs dépôts en Euros; et, fait encore plus exceptionnel, les banques hypothécaires qui se sont toujours distinguées par leur conservatisme, acceptent aujourd'hui de prêter aux touristes français, et se targuent désormais de savoir "lire" une feuille d'impôts française, en français, et s'en contenter pour établir la capacité de remboursement de l'emprunteur.
Des acquisitions très ciblées avec la création de "micromarchés"
Le marché immobilier destiné aux juifs de France se caractérise par une dynamique qui lui est propre, tant au niveau du prix que de la localisation.
Ainsi, on a pu voir se développer des projets tels que la Marina d'Ashdod qui par un état de fait sont exclusivement réservés aux juifs de France, et qui n'intéressent que rarement les Israéliens; dans le même genre d'engouement populaire, les projets dans le neuf à Eilat, en général sur les hauteurs avec vue imprenable sur la mer, sont aussi devenus des produits typiquement "français".
Et pourtant, si l'on s'attarde à analyser ces deux exemples de "micromarchés français", les réflexes d'achat de ce même public français viennent nous montrer qu'il n'y a pas de véritable homogénéité : en effet, si l'achat immobilier à Eilat ressemble en de nombreux points à un achat de tourisme/villégiature comparable avec le processus d'achat de la résidence secondaire sur la côte d'Azur il y a un vingtaine d'années (on y passe ses vacances, on s'y sent bien…donc autant y avoir son pied-à-terre), l'achat à Ashdod est plus souvent un mélange d'une volonté de réaliser un "bon investissement" en Israël tout en se disant que l'appartement servira éventuellement de base à une future Alyah, la sienne ou celle de ses enfants…
Par ailleurs, il existe aussi un autre type de marchés préférentiels pour les juifs de France : les appartements de haut standing (plus de 250.000 $) dans les grandes villes.
Ainsi, aujourd'hui, compte tenu de la très forte demande émanant du public français, il y a très clairement une pénurie de produits type 3 et 4 pièces dans les beaux quartiers de Jérusalem – Moshava, Talbyieh, Rehavia, Bakaa, Arnona, etc… - ou de Tel-Aviv, et plus particulièrement dans le périmètre immédiat des hôtels Dan et Hilton.
De même, les juifs de France, accompagnés dans ce cas par les anglo-saxons, sont souvent les seuls véritables acteurs du marché immobilier de luxe dans des villes comme Herzlia Pitouach, Césarée ou encore pour les projets de "tours de luxe" à Tel-Aviv (projets You Tel-Aviv décoré par Philippe Starck, Névé Tsedek) ou à Jérusalem (Jérusalem Height Towers, Ahim Behor à Talbyieh..).
Micromarché certes, mais attention à ne pas être en trop fort décalage
En fait, il est clair que l'investissement massif des juifs de France en Israël est plus que bénéfique pour l'économie locale, puisqu'il constitue un réel apport d'"air frais" et sert parfois même de locomotive.
Dans l'autre sens, l'investissement peut toutefois s'avérer moins "réussi" dès que la courbe des prix sur un micromarché commence à présenter les symptômes classiques de la "bulle spéculative".
En effet, si la tendance à la hausse des prix sur les marchés haut de gamme de Jérusalem, Tel-Aviv ou encore Raanana, emporte d'ores et déjà dans son sillon la clientèle israélienne dite classique, avec un réel rattrapage de la réalité économique (moins d'offre, moins de stocks, moins de terrains à construire) sur la hausse d'origine "française", l'engouement du public français pourrait rapidement s'avérer décevant, compte tenu d'une offre qui risque d'excéder la demande dans des projets qui lui sont spécifiquement destinés comme à Ashdod, les promoteurs construisant beaucoup compte tenu du succès actuel de ces projets et établissant même parfois leurs grilles de prix en Euros….le risque supplémentaire étant que dès que l'effet de mode passera, le marché "français" ne sera pas relayé par le marché "israélien" et les prix baisseront alors aussi rapidement qu'ils avaient monté.
La notion de "police d'assurance"
Plus généralement, l'une des caractéristiques de cette nouvelle tendance immobilière parmi la diaspora de France est le renforcement de la notion de plus en plus utilisée de "police d'assurance" : le candidat acquéreur lorsqu'il explique ses motivations d'achat finit souvent par mettre en avant une farouche volonté "d'avoir quelque chose en Israël", qu'il s'agisse d'ailleurs d'un pied-à-terre dans un lieu de villégiature, d'un appartement répondant à ses critères de résidence principale éventuelle, ou encore d'un investissement locatif.
On constate d'ailleurs de plus en plus que certains de nos frères qui voyaient il y a quelques années encore le Canada ou Miami comme solution ultime "au cas où", se réorientent aujourd'hui vers Israël, et ce souvent en commençant par rapatrier leurs fonds, puis ensuite en acquérant de l'immobilier, et ce même s'il n'y a pas du tout de projet d'immigration à plus ou moins long terme.
Il est vrai aussi que cette tendance "socio psychologique" est plus que stimulée par les réalités économiques actuelles : un Euro très puissant face au Dollar, alors que le marché israélien est libellé en Dollars, et des taux d'intérêt très faibles ... Et donc, n'est-ce pas le moment ou jamais d'investir en Israël … !?
